המונח "השקעה בנדל"ן" בפני עצמו, הוא מונח רחב המאגד בתוכו מגוון אפיקי השקעה. מי שחושב על רכישת דירה להשכרה, שתהווה גם אפיק הכנסה לשנות הפנסיה, הוא לרוב משקיע מזדמן, המחפש אחר אפיק השקעה יציב, לעתים תוך מיצוי יכולות החזר ומימון, לטובת השקעה סולידית וקבועה, אשר מניבה תשואה לטווח ארוך. סוג אחר של משקיעים הם בעלי הון ייעודי לצרכי השקעה, חתירה להגדלת ההון באמצעות אסטרטגיות השקעה מבוססות ניסיון וידע מוקדם, אשר לרוב יבחרו בהשקפה גלובאלית, וחתירה להשקעה מניבה בעלת פוטנציאל תשואה גבוהה באופן משמעותי, וכחלק מסדרת השקעות באמצעות מינוף ההון הקיים וההשקעות האחרות.
אין באמור להצביע על השקעה אחת הנכונה יותר באופן מוחלט ביחס להשקעות נדל"ן אחרות, אולם חשוב להבין כי בבחירת אפיק השקעה יש להביא בחשבון משתנים רבים, פיננסיים ואישיים, בבחירת מסלול ההשקעה המתאים ביותר.
על מנת להבין מהו אפיק ההשקעה הנכון והמתאים ביותר לצרכי כל משקיע, חשוב להכיר:
שלושה סוגי פרויקטים להשקעה בנדל"ן:
נדל"ן מניב
עסקאות נדל"ן מניב הן עסקאות שעיקרן הוא רכישת נכס לצורך השכרתו. עסקאות אלו עשויות לכלול השקעה בדירת מגורים, משרד או נכס מסחרי. המשקיע אשר שם את הונו, ובמקרים רבים מסתייע במימון בנקאי על ידי נטילת משכנתא, מעמיד את הנכס להשכרה, וגורף את התשואה ו/או כיסוי עלויות המימון מדמי השכירות.
עסקאות נדל"ן מניב הן עסקאות ארוכות טווח, דורשות היכרות מעמיקה עם אזור ההשקעה ומאפיינים סוציואקונומיים, במטרה להבטיח ביקוש גבוה לשכירות ודמי שכירות קבועים שיהפכו את ההשקעה למשתלמת לטווח הארוך.
עסקאות נדל"ן מניב מספקות ביטחון כלכלי והכנסה קבועה למשקיעים, שעשויה בתכנון נכון ובבחירת אזור השקעה באזור במעמד סוציואקונומי בינוני גבוה, להיות משתלמת ואטרקטיבית במיוחד. יחד עם זאת השקעה מסוג זה דורשת מעורבות וניהול מתמשך של המשקיע, כוללת הוצאות שוטפות על תחזוקת הנכס וטומנת בחובה סיכונים להפסד במידה והנכס יעמוד ריק ולא יושכר בתקופות מסוימות.
נדל"ן להשבחה
עסקאות נדל"ן להשבחה הן עסקאות הנקראות גם עסקאות פליפ- מושג המתייחס לעסקה מהירה שנועדה להצמיח תשואה גבוהה.
העקרונות עליהם מתבססות עסקאות נדל"ן להשבחה:
- רכישת נכס ישן/מוזנח/בלוי/בעל ליקויים, שסובל מביקוש נמוך וצורך בהשקעה, באזור ביקוש.
- השקעה נוספת בשיפוץ הנכס ובהשבחתו
- מכירת הנכס בפרק זמן קצר ובאחוזי תשואה גבוהים.
יתרונות ההשקעה בנדל"ן להשבחה הוא התנהלות קצרת טווח והשקעה נזילה, תשואה הניתנת לשליטה באמצעות החלטה על היקף ומאפייני ההשקעה בהשבחת הנכס, והפחתת סיכונים לירידת מחירים ושינוי בשווי שוק בשל זמן האחזקה בנכס הקצר.
חסרונות ההשקעה הם בהליכי רכישה, שיפוץ ומכירה הדורשים את מעורבות המשקיע באופן אינטנסיבי, ובמקרים רבים גם מיסוי גבוה, בהתאם למדינת היעד ולאזור ההשקעה.
נדל"ן יזמי
השקעות נדל"ן יזמי הן השקעות בפרויקטים המצויים בשלבי תכנון והקמה, על ידי יזמי נדל"ן. פרויקטים אלו עשויים לכלול בניית מתחם מגורים, בניית מבנה מסחרי או עסקי, רכישת מבנה ישן לצורך שיפוץ והשבחה, או לחילופין הריסה ובינוי מחדש. היזם מגייס את ההון הנדרש לו באמצעות משקיעים, בתמורה לגריפת הון מן הרווחים הצפויים.
השקעות נדל"ן יזמי לא יעסקו ברכישת דירה יחידה או בית עסק, כי אם בהשתלבות בהשקעה קבוצתית במתחם נדל"ן הכולל כמות גדולה של יחידות מגורים ו/או עסקים, בבעלות משותפת. השקעות אלו עשויות להיות לצרכי השכרה וגזירת תשואה מניבה הנחלקת בין המשקיעים, אולם לרוב יחתרו למכירה ולגזירת תשואה מרווחי הפרויקט כולו, באופן יחסי להשקעה.
היתרונות בהשקעה בנדל"ן יזמי: במקרים רבים גיוס ההון על ידי היזם הוא שמאפשר לו את ההתקדמות בפרויקט ועמידה בהתחייבויותיו, והמשקיעים יוכלו לקבל תנאים טובים יותר בשלב גזירת התשואה. נוסף לזאת, ההשקעה הקבוצתית מביאה בנוסף לחלוקת ההון- גם חלוקה והפחתה של היקף הסיכון האישי.
החיסרון: המשקיע אינו מחזיק בבעלות על נכס והחלטות בעניין ההשקעה הן החלטות משותפות החלות על הקבוצה כולה.
חברת SDB השקעות נדל"ן מלווה משקיעים ובעלי הון מישראל, ומסייעת להם באיתור נכסים ובהשתלבות בפרויקטים יזמיים ובהשקעות מסוגים שונים באירופה ובארה"ב, תחת מעטפת משפטית ומקצועית רחבה ומקיפה ותוך הגנה מלאה על האינטרסים של כל משקיע.
מאמרים מומלצים:
חברת SDB – השקעות נדלן באנגליה
