איך יגיב שוק הנדל"ן הישראלי לטלטלות הכלכליות והבטחוניות העוברות על מדינת ישראל? האם המחירים ימשיכו לרדת בעקבות שיעורי הריבית הגבוהים, או שמא תתהפך המגמה ותוביל לעליית מחיר הנדל"ן?

השפעת המלחמה והמצב הכלכלי-פוליטי על מחירי הנדל"ן

שוק הנדל"ן בישראל נמצא בעין הסערה. המצב הבטחוני, בשילוב עם המציאות הכלכלית והפוליטית, יוצר אי ודאות ותחושה כללית של חוסר יציבות המשפיעה ישירות על מחירי הנדל"ן. התמונה אינה חד משמעית, והתחזיות משקפות חשש מעיכוב בקצב בנייה מחד, לצד תמריצים לקונים שנועדו לשמר את הביקוש ורמת המכירות מאידך. מצב זה יוצר חשש מהיווצרותה של "בועה" לצד עלייה בפער בין רמות הביקוש לאפשרויות המימון בשוק.

חוסר הוודאות במשק משפיע ישירות על התנהגות הרוכשים הפוטנציאליים, במיוחד באזורים הנמצאים תחת איום בטחוני גבוה. הרוכשים מהססים לבצע רכישות משמעותיות בתקופות אי-ודאות, מה שעלול להוביל לעצירה בביקושים בטווח הקצר. גם היקף היתרי הבנייה עשוי להצטמצם בשל בעיות לוגיסטיות ואי-ודאות פיננסית מצד קבלנים ויזמים.

על רקע זה, נסקור את המגמות והגורמים המרכזיים שיכולים להוביל לעליית המחירים לצד אלו שעלולים להביא לירידתם.

גורמים אפשריים לעלייה במחירי הנדל"ן

1. חוסר היצע לעומת ביקוש יציב: בעוד חוסר הוודאות הכלכלית והביטחונית יכול לגרום לקיפאון בביקוש, הביקוש הבסיסי לנדל"ן למגורים בישראל נותר גבוה בשל מגבלות תכנוניות ובנייה. אוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול, וקצב התחלות הבנייה מתקשה להדביק את הצורך בדירות, מה שמייצר לחץ מתמשך ועלול להוביל לעליית מחירים.

2. תמריצים ממשלתיים והלוואות בתנאים מועדפים: הקבלנים מקבלים לעיתים תמיכה והקלות מהמדינה, לצורך בנייה באזורים מסוימים, מה שמסייע להוזיל את עלויות הבנייה ולהקטין את הסיכון הכלכלי על היזמים, אך עלול לשמר ביקושים. מבצעי תמריצים של המדינה מאפשרים לזוגות צעירים ולמשפחות לקחת משכנתאות בהיקף גבוה מהממוצע וזה מעלה את הביקוש בשוק הנדל"ן.

3. תנאי מימון אטרקטיביים מאיצים את שוק המשכנתאות: הבנקים ממשיכים להציע מסלולי מימון בריביות משתנות וזה תורם למגמת ההלוואות המוגדלות, ומאפשר לרוכשים להתמודד עם תשלומי משכנתא והיקפי התחייבות גבוהים מהרגיל. גם בנק ישראל מוטרד מ"טרנד הלוואות הבלון ומבצעי המימון" של יזמי הנדל"ן לרוכשי הדירות ומתריע כי הן "עלולות לעוות את המחירים בשוק"

גורמים אפשריים לירידה במחירי הנדל"ן

1. מבצעי תשלום מקדמה נמוכה: הקבלנים מבצעים מהלכים על מנת לשמר את הביקוש והמחירים ומציעים לרוכשים מבצעים אטרקטיביים הכוללים אופציות לתשלום מקדמה נמוכה בגובה של 10-20% מערך הדירה בלבד. ע"י כך הם גורמים לתחושה מדומה של פעילות גבוהה בשוק. למעשה, הרוכשים משלמים רק מקדמה על "אופציה" לדירה, בעוד יתרת התשלום נדחית למועד מאוחר יותר או למועד האכלוס בפועל. עסקה כזו מאפשרת לקונים דחייה בקבלת ההחלטה על קניית הדירה כולה ואף מאפשרת להם לוותר עליה במידת הצורך, ולכן איננה מהווה אינדיקציה לביקוש אמיתי לדירות ומייצרת מצג שווא של מכירות שאינו תואם את המציאות בפועל.

2. שיעור הלוואות הולך וגדל: העלייה בשיעור ההלוואות (במיוחד ביחס להכנסות) וביקוש למשכנתאות גדולות יותר היא מגמה מדאיגה בשוק. הלוואות גבוהות לצד ריביות משתנות עלולות להוביל ללחץ כלכלי על משקי הבית. כאשר הריביות עולות, תשלומי המשכנתא עלולים לגדול משמעותית, והרוכשים צפויים להיתקל בקושי לעמוד בהחזרי המשכנתא. מצב כזה מביא לתופעה של מכירת דירות בהפסד וכמובן גורר אחריו מגמת ירידת מחירים רחבה יותר.

3. האטה במשק וירידת רמת השכר: בעקבות אי הוודאות הכלכלית והמצב הביטחוני, עסקים רבים נמצאים במצב של קיפאון וישנה עליה ברמת האבטלה. כתוצאה מכך, רמות השכר עשויות לרדת, ויכולת הרכישה תיפגע. עלייה באבטלה בשילוב ירידה בהכנסה הפנויה של משקי הבית, תוביל לכך שיקטן משמעותית אחוז הקונים הפוטנציאליים שביכולתם לרכוש דירה, מה שיחליש את הביקוש ויכול להוביל לירידת מחירים.

סיכום ומבט לעתיד

שוק הנדל"ן נמצא היום במצב מורכב ומתמודד עם סיכונים גבוהים . על רקע המצב הביטחוני והכלכלי בישראל, מומחים רבים מעריכים כי שוק הנדל"ן עשוי לעמוד בפני תקופה של ירידת מחירים, במיוחד בשל חוסר הוודאות הגובר, העלייה באבטלה והחשש מפני נטל כלכלי כבד על משקי הבית שנטלו משכנתאות גדולות. בעוד שבאזורים מסוימים ייתכן שנראה ביקושים גבוהים עקב חיפוש דירות במקומות בטוחים יותר, מגמה זו עשויה להיות זמנית. הציפייה בשוק היא כי עליית הריבית והחשש מפני יכולת החזר נמוכה ימשיכו את מגמת הירידה הכללית בביקושים, בעיקר באזורים בהם היצע הדירות גבוה יותר.