לצפייה בסרטון

להצטרף למאגר המשקיעים

אנא הזן שם מלא ודוא”ל שלך:

אני מאשר/ת קבלת עדכונים ומידע פרסומי ושיווקי לכתובת דואר אלקטרוני ו/או למספר הטלפון אותם הזנתי בפרטים הנ"ל

אחרי שכבשו את באר שבע ואטלנטה: שרוליק חנוך ודן ליברמן נכנסים ליזמות בברוקלין

חנוך וליברמן, בעלי חברת ההשקעות וניהול הנכסים SDB, רכשו לפני כעשור דירה להשקעה בבאר שבע וכיום הם מנהלים רק בבאר שבע למעלה מ-600 דירות להשקעה. לפני כארבע שנים הקימו משרד גם באטלנטה שמנהל למעלה מ-400דירות. כעת הם פונים אל “הדבר הבא”- יזמות במודל של הריסה ובינוי ברובע ברוקלין בעיר ניו יורק

קצת אחרי שהשתחררו מהצבא, החליטו חנוך וליברמן, הבעלים והמנכ”לים של SDB כי ירכשו לעצמם דירה בכספי הפיקדון והמענק מהצבא, הם סקרו בתחילה את שוק הדירות בתל אביב, שהיה זול יחסית בהשוואה למחירים הקיימים כיום, אך לא היה נגיש כמעט כמו שאינו נגיש כיום למרבית משקי הבית. הם בדקו גם את יפו, והבינו כי עליהם לצאת מהקיבעון המחשבתי ולחפש משהו אחר, שלא נמצא כיום במוקד העניין של מרבית המשקיעים.
כך החליטו לנדוד אט אט דרומה, עד שהגיעו לבאר שבע ובה רכשו את הדירה הראשונה שלהם להשקעה לפני כמעט עשור. אותה דירה הפכה במרוצת השנים לנקודת זינוק מהירה לקריירה כמנהלי חברת SDB שמנהלת כיום לא פחות מ-1,000 דירות להשקעה, כשמעל ל-600 דירות הן בעיר באר שבע וכ-400 הן באטלנטה, ג’ורג’יה.

“היתרון שלנו הוא שאנחנו לא מפחדים ללכלך את הידיים, לא מחפשים לקבל את הכול מוכן, הקדשנו שעות רבות וארוכות למחשבה ולניתוח, אך הן לא הלכו לפח – קיבלנו עליהן את התשואה הטובה ביותר שיש על ההשקעה.
המודל הקבוע שלנו הוא שתמיד אנחנו משקיעים את הכספים שלנו, ורק לאחר שווידאנו כי ביצענו בחירה טובה עבורנו, הכנסנו להשקעה גם קרובי משפחה וחברים.
במרוצת הזמן עוד אנשים הבינו את הפוטנציאל של באר שבע, אך הם החליטו שהם מעדיפים גוף חיצוני שיאתר עבורם את הנכס וינהל אותו. מאחר והיה לנו ניסיון של מספר שנים עוד משקיעים הגיעו אלינו”, מסביר דן ליברמן.

אחרי באר שבע פונים לאטלנטה
לפני כארבע שנים בחרו חנוך וליברמן לנצל את משבר הדיור האמריקאי ולבחור בארה”ב כיעד ההשקעה הבא שלהם ועבור לקוחותיהם. במשך תקופה ארוכה הם בחנו בקפידה שורה ארוכה של יעדים, ערים ואזורים.
האתגר הגדול במציאת היעד הבא, היה לא רק לבחור באזור שבו מחירי הבתים הם אטרקטיביים ויניבו תשואות גבוהות יחסית ויציבות לאורך זמן, אלא לעיר שבה קיימת מדיניות ליצירת מקומות תעסוקה על ידי חברות גדולות ויציבות ושתהיה פחות פגיעה למשברים כלכליים, כך ששוכרי דירות יוכלו להתמיד בתשלומים לאורך זמן.
“חיפשנו עבור המשקיעים שלנו מקום שבו ניתן לרכוש בתים פרטיים תמורת 60-80 אלף דולר כולל שיפוץ, היו יותר מ-100 ערים ואזורים ברחבי ארה”ב והיינו צריכים לבחור, לסקור ולבחון. ישבנו יחד כל יום עד 3 לפנות בוקר.
האישור שעשינו אז בבחירה נכונה מאוד היה לא רק מהמשקיעים, אלא גם מהתקשורת האמריקאית שממשיכה להכתיר את אטלנטה כאחד מהאזורים הכי אטרקטיביים להשקעה בכל ארה”ב”, מסביר שרוליק חנוך.
בניגוד לחברות הפועלות מישראל ומציעות למשקיעים ישראלים לרכוש דירות בארה”ב, ב-SDB בחרו במודל קצת שונה ויצרו מודל שבו משקיעים רוכשים את הבתים להשקעה ישירות מהבנקים האמריקאים.
המשקיעים דרך SDB באטלנטה זוכים לתשואות וכעת הם יכולים להשתתף גם במודל ייחודי לפיזור סיכונים שנקרא Pool ופועל בדומה מאוד לקרן פנסיה, שבה יש לאנשים ערבות הדדית.
כל אחד מהמשקיעים ב-Pool זוכה להגנה במקרה שבו הנכס שלו לא מושכר, הוא ממשיך לקבל דמי שכירות בהתאם לחלקו היחסי.
“אנשים מבינים שהמודל הזה הוא הרבה יותר אמין. המשקיעים שלנו באטלנטה לא קונים את הבתים מאיתנו, אלא מהבנקים. אנחנו משמשים כמייעצים ומנהלי אותן דירות להשקעה, אנחנו חוסכים למשקיעים הרבה כסף בשיפוץ וגם בתמחור נכון של הנכסים.
לקוחות שסקרו את השוק וגורמים שפועלים בו מופתעים כל פעם מחדש ממה שאנחנו אומרים, פתאום יורד להם האסימון שזו הדרך הנכונה בה צריך לנהוג”, מסביר דן ליברמן.

כובשים את ענף היזמות בברוקלין
ברוקלין שהיא הרובע המאוכלס ביותר מבין חמשת רובעי העיר ניו יורק נהנית מביקושים יציבים לרכישת דירות חדשות, כחלק מהמגמה העולמית של מעבר למרכזי הערים בכל העולם.
במרכזי הערים אנשים מבינים כי יוכלו למצוא את ההזדמנויות הטובות ביותר, מחד, ומאידך, היזמים האמריקאים עדיין פגועים מהמשבר והתוצאה היא שישנו מחסור חמור בדירות חדשות בברוקלין והתחדשות הרובע מתנהלת בעצלתיים.
SDB הבינה את המחסור הזה והצורך הגדול של רוכשי דירות חדשות בברוקלין והחליטה לצאת במודל של הריסה-בנייה-השבחה ואז מכירת הדירות. בשלב הראשון רכשה SDB קרקע ראשונה כפרויקט של הריסה ובינוי בהשקעה כוללת של 4 מיליון דולר, עליה ייבנה בניין ובו 12 יחידות דיור. פרויקט זה יוצא לדרך בימים אלה וב- SDB מעריכים כי הגיוס יושלם במהרה.
עד לסוף 2017 מתכננת SDB בסך הכול להוציא אל הפועל 12 פרויקטים לבנייה בהשקעה כוללת של 60 מיליון דולר.
בימים אלה שוקדים ב-SDB להקים נציגות ובה תרוכז כל פעילות היזמות שלה בניו יורק, בנוסף למשרדי החברה באטלנטה, ג’ורג’יה ולמשרדים בישראל. SDB פיתחה מודל של יזמות קבוצתית שהוא שונה בתכלית ממה שמכונה בישראל כקבוצות הרכישה.
במודל של SDB החברה מתחייבת כי לא תהיה כל תוספת של עלות בנייה מעבר למה שהוגדר, ובמידה ותהיה תוספת של עלות בנייה, הנהלת SDB מתחייבת לממן אותה מכיסה. לאחר איתור של קרקע לבניה,
כלכלני חברת SDB מכינים תכנית עסקית מפורטת שבה מופיעות כל העלויות הנדרשות לביצועו, בתום הכנת התכנית העסקית מגויס ההון הנדרש לביצועו על ידי יחידות השקעה של 98 אלף דולר, כל אחת, כך שגם אנשים שהם לא בעלי הון עצמי גבוה יכולים להשקיע.
בניגוד לסחבת הגדולה בתהליכי בנייה והתחדשות עירונית הקיימת בישראל, בניו יורק המצב הפוך בתכלית. משך כל פרויקט בנייה נאמד בכשנתיים, כולל כל תהליך רכישת הקרקע, קבלת היתר בנייה ועד להשלמת הדירות, מכירתן ומסירתן לרוכשים.
על פי המודל והתכנית העסקית, מימון הבנייה בפועל מתבצע על ידי אחד מהבנקים הגדולים בארה”ב ואילו רכישת הקרקע מתבצעת בפועל מכספי המשקיעים.

“כשאנחנו משוחחים עם משקיעים, הם ישר מציינים שבישראל תחום ההתחדשות העירונית הוא בעל הפוטנציאל הגדול ביותר. אני מיד עונה שהיינו מאוד רוצים להיות יזמים בישראל, אבל בניו יורק לוקח רק 18 חודשים לבנות דירה ובישראל במקרה הטוב לוקח 5 שנים. כשאתה בכובע של משקיע אתה מחפש מכלול של גורמים, בניהם וודאות רגולטורית, הליכי תכנון קלים ופשוטים והכי חשוב ביקושים יציבים”, מסביר חנוך. תרחיש הטוב ביותר שבו הדירות ימכרו במחירי השוק הקיימים כיום ואף ירשמו עלייה התשואה תהיה גבוהה יותר משמעותית, אך ב-SDB נוגשים בגישה שמרנית יחסית ולא מבטיחים זאת ללקוחות. חברת SDB בתור הגוף המנהל של הפרויקט תגבה מהמשתתפים אך ורק את עלויות התפעול והניהול בכל תהליך הבנייה ואילו בעת מכירת הדירות וביצוע האקזיט, החברה תגבה עמלה של 20% מתוך הרווחים.

“הלכנו עם המשקיעים לתרחיש הכי שמרני, למרות שיש ביקושים גבוהים הנחנו שמחירי הדירות בברוקלין לא יעלו בשנתיים הקרובות עד לגמר הבנייה ואף יותר מזה, לקחנו מקדם ביטחון בכך שתמחרנו את מכירת הדירות ב- 10% פחות ממה שנמכרים פרויקטים דומים באזור. אנחנו לא חברה שמתארת את ההשקעות כבוננזה והזדמנות חד פעמית. כשאתה שמרן מאוד אתה לרוב יכול לקבל הפתעות לטובה ומעט מאוד הפתעות לרעה. זו הדרך שבה צריך להתייחס להשקעה, גם אם היא למטרת אקזיט וגם אם אתה משקיע לטווח ארוך מאוד כמו בפרויקט המיועד להשכרה”, מסביר ליברמן.

 מקור: גלובס

קבלו הצעות להשקעה בזמן אמת

אני מאשר/ת קבלת עדכונים ומידע פרסומי לכתובת דואר האלקטרוני ו/או למספר הטלפון אותם הזנתי בפרטים הנ"ל. מובהר בזאת כי הינך רשאי/ת לחזור בך מהסכמתך לעיל בכל עת באמצעות לחיצה על קישור הסר בשולי ההודעה השיווקית או על ידי יצירת קשר בדוא"ל (office@sdb.co.il)
contact form
לפני שאתם יוצאים!

בדקו את הפרוייקט החדש שלנו:

לאור ההצלחה בניו יורק - פרויקט מס 8 בברוקלין!
  • רכישת בניין בן 2 דירות, הוספת 2 קומות והרחבה ל-3 דירות
  • רווח יזמי מנכס קיים
  • נמצא באחת מ- 5 השכונות היקרות בברוקלין
  • נגישות מהירה ונוחה של כ- 12 דק’ נסיעה בלבד למנהטן!
  • קרבה לדאון-טאון ברוקלין- מרכז תעסוקה ובילוי תוסס
לפרטים
חייגו עכשיו 03-6207374