אחד מהסקטורים הצומחים ביותר בעולם הנדל"ן בשנים האחרונות, במיוחד מאז פרוץ הקורונה, הוא סקטור הלוגיסטיקה.
השטחים המבוקשים ביותר בנדל"ן לוגיסטי ברחבי העולם נמצאים בקרב שדות תעופה ונמלי ים.
מרכזים לוגיסטיים הפכו ל"מוצר מבוקש" בקרב חברות ענק בינלאומיות.
מהם מרכזים לוגיסטיים?
המרכזים הלוגיסטים, או כפי שהם מוכרים בפי יודעי דבר "המרלו"גים", הם הסקטור החם ביותר בעולם הנדל"ן. לפני עידן העולם הכפר הגלובלי חנויות היו בתי עסק פיזיים, שמכרו ללקוחות שהגיעו אליהם. היום, בעידן הקניות אונליין, כאשר כל עסק, קטן כגדול, יכול להציע את מוצריו לכל לקוח, בכל מקום בעולם, מרכזים לוגיסטים הפכו שם נרדף להצלחה ולהתייעלות עסקית.
בשנים האחרונות נעשה מעבר משמעותי מייצור מקומי לייבוא. בעקבות כך היבואנים הם הצרכנים העיקריים של המרכזים הלוגיסטיים, כאשר סחורה שמגיעה מהנמל או משדה התעופה, צריכה מקום אחסון בדרך ללקוח הקצה. בנוסף ישנן מספר לא מבוטל של חברות הנותנות שירותי אחסון והפצה של סחורה עבור אותם יבואנים שאינם רוצים (או שהמרלוג שלהם צר מלהכיל) לנהל את אחסון והפצת הסחורה שלהן (חברות אלה הן חברות TPL – Third Party Logistics).
אם נפשט את העניין מסלול הסחורה הוא כזה:
– קליטת המטען בנמל (נמל ים או נמל תעופה)
– שילוח המטען למרל"וג
– סידור הסחורה על גבי המידוף בתוך המרכז הלוגיסטי
– הפצת סחורה אל הלקוחות
חברות ייצור ותעשייה רבות מחזיקות ברשותן מרכז לוגיסטי, אחד או יותר, לצורך אחסון חומרי הגלם או חלקים ומוצרים מוגמרים. חברות קמעונאיות מסתמכות, אף הן, על מרכזים לוגיסטיים לאור התחזקות תחום הקניות המקוונות בעיקר מאז פרוץ הקורונה.
בשורה התחתונה, יותר ויותר ארגונים מבינים את חשיבות הניהול הנכון של המרכזים הלוגיסטיים ומעדיפים להתרחק מהערים הגדולות ולהקים מרכזים במקומות שיועדו לכך כגון פארקים או אזורים תעשייתיים. מיקומו הגיאוגרפי של המרלו"ג יהיה תמיד בקרבה לשדות תעופה, נמלים ימיים, כבישים ראשיים וכד'.
סקטור הלוגיסטיקה בהיבט של נדל"ן
חברות ענק משקיעות עשרות מיליוני דולרים בהקמת מרלו"גים (מרכזים לוגיסטים), עם השקעה גם במיקום ובגודל המרלו"ג וגם בטכנולוגיה שתנהל את המלאי המאוחסן בו. תחום הרכישה, ההשכרה, הניהול והתחזוקה של מרכזים לוגיסטים נמצא בעלייה תלולה מזה מספר שנים, כאשר תפעול נכון של מרכז לוגיסטי מפחית הוצאות שינוע והובלה, מאפשר שילוח מהיר של מוצרים וחבילות, מפחית את שיעור שגיאות האדם בניהול מלאי (לפעמים מדובר בחיסכון משמעותי), ומאפשר אחסון נוח, אוטומטי, וזול יותר של מוצרים וחומרי גלם.
על מנת להקים מרכז לוגיסטי באזורי ביקוש, יש לבצע בדיקות מקיפות ולקחת בחשבון גורמים רבים שיכולים להשפיע על בחירת המיקום.
להלן כמה מהמשתנים החשובים והעיקריים:
המרכז הלוגיסטי צריך להיות ממוקם בשטח שיש אליו צירי תחבורה והגעה נוחים על מנת שתתאפשר הובלת הסחורות, פריקתן ולאחר מכן העמסה ושילוח.
המרכז הלוגיסטי צריך להיות מוקם בשטח נרחב וגדול על מנת שיהיה מקום לאיחסון הסחורה (לאחרונה התפתח מאד האיחסון בקומות מעל פני הקרקע על מנת להוזיל עלויות).
רצוי שהמרכז הלוגיסטי יהיה בקירבת נמל תעופה או נמל ימי על מנת לקצר את זמני ההגעה והיציאה ממנו.
בחירת מיקום המרלו"ג – מרכז ההפצה הלוגיסטי האופטימלי היא קריטית לניהול יעיל של שרשרת אספקה מודרנית, במיוחד בהתחשב בשיבושים בייצור ובשילוח שנגרמו על ידי הקורונה והביקוש הגובר למשלוחים ולאספקה מהירה של סחורות ושירותים. יותר ויותר חברות ועסקים מבינים כי ניהול חכם של המחסנים שלהם – מפחית בעלויות התפעול ומאפשר אספקה יעילה, מהירה ונטולת שגיאות, ורווחים גבוהים יותר לעסק. נושא זה חשוב ואקוטי ביותר להצלחה התפעולית והפיננסית של יצרנים וחברות במשק.
עלייה בביקוש של מרכזים הלוגיסטיים ברחבי העולם
תפקידה המרכזי של הלוגיסטיקה במסחר העולמי הופכת את הנדל"ן הלוגיסטי לתחום אטרקטיבי במיוחד.
המעבר לרכישות און ליין הפך את השינוע והאחסנה לקריטי במסחר העולמי.
מכירות המסחר האלקטרוני עלו משמעותית עם תחילת הקורונה והגיעו לשיעור של 21.6% מסך המכירות הקמעונאיות ברבעון השני של 2020, עלייה מ- 16.2% ברבעון הקודם.
לוגיסטיקה והפצה היא אחד מהענפים המובילים כיום בשכירויות ונכסים מניבים – אחוזי התפוסה במחסנים לוגיסטיים עולים במהירות וכתוצאה מכך גם מחירי השכירות. עובדה זו מעלה את הביקוש לנכסים לוגיסטיים ההשקעות הטובות ביותר במבנים תעשייתיים כאלה הן באזורים שעדיין לא אטרקטיביים – או במילים אחרות, כאלה שעוד לא מימשו את מלוא הפוטנציאל שלהם. זה הזמן להשקיע במיקומים כאלה, במיוחד כאשר ישנן תכניות פיתוח מקומיות שיגדילו את אטרקטיביות המקום ואת הביקוש ויביאו לעליה בערך הנכס ובדמי השכירות שניתן לגבות עבורו.
כתוצאה מהביקוש ההולך וגובר נבנים מרכזים לוגיסטיים רבים במיקומים שונים ברחבי העולם, מה שהופך את התחום למאתגר אף יותר.
הצפי הוא שהנדל"ן התעשייתי ימשיך ויישאר "שוק חם" גם בשנת 2023.
סקטור הלוגיסטיקה באנגליה (רבעון 1, 2022)
1. ברבעון הראשון של שנת 2022 הושכרו באנגליה כמיליון מ"ר של שטחים לוגיסטיים. עלייה של 100% ביחס לרבעון ראשון של שנת 2021.
2. אחוז השטחים הפנויים (Vacancy Rate) עמד על כאחוז וחצי, מה שמעיד על ביקוש רב לשטחי לוגיסטיקה.
3. שווי העסקאות של שטחים לוגיסטיים שנמכרו באנגליה ברבעון 1 של שנת 2022 עלו ב 9.9% מהשנה שעברה לשווי של 3.2 מיליארד פאונד.
4. מחירי השכירויות של שטחי לוגיסטיקה באנגליה עלו ב 33% מהשנה שעברה.
5. 47% מעסקאות הרכישה של שטחים לוגיסטיים באנגליה התבצעו ע"י חברות Private Equity כמו SDB.
סקטור הלוגיסטיקה בארה"ב (רבעון 2, 2022)
במהלך הרבעון השני של שנת 2022, תחום הלוגיסטיקה בארה״ב מראה ביקוש גבוה:
1. התחרות המוגברת בעולם הלוגיסטיקה גרמה לעלייה בדמי שכירות בכ- 21% מה שמציב כרגע את השכירות בטווח של 8$ ל- SQF, שהוא גבוה ביותר שנרשם עד היום.
2. אחוז השטחים הפנויים (Vacancy Rate) עומד על כ- 3.4%, מה שמעיד על ביקוש רב לשטחי לוגיסטיקה בארה"ב.
3. השוק הלוגיסטי נשאר פעיל עם כ- 139 מיליון SQF בעסקאות שנחתמו ברבעון זה.
4. מספר העסקאות עלו בכ- 5.7% לעומת רבעון 2 של שנת 2021.
