סביבת הריבית הגבוהה והקיפאון שחווה ענף הנדל"ן בישראל, לצד הטלטלות של שוק ההון, מותירים משקיעים רבים "על הגדר". אולם יש מי שבוחר לנתב את השקעותיו אל מחוץ לגבולותיה הגאוגרפיים של מדינת ישראל. השקעות נדל"ן באנגליה הן בעלות פוטנציאל תשואה גבוה ומגלמות מגוון יתרונות שהפך אותן למבוקשות ביותר על ידי המשקיעים הישראלים.
הון עצמי שאינו מנוהל ומושקע הוא הון אשר עלול לאבד מערכו בכל יום. עליית הריבית המתמשכת במשק לא הצליחה להפוך את החיסכון של הכסף בבנק לאטרקטיבי, בעיקר בשל האינפלציה הדוהרת ונסיקת המדד. שוק הנדל"ן נחשב לאפיק השקעה בטוח הפתוח להשקעות של משקיעים מנוסים ואילי הון ונדל"ן, אולם גם מזמין ומנגיש מגוון ערוצי השקעה לבעלי הון פרטיים שמבקשים להנות מהשקעה בטוחה, תשואה מניבה ו/או יצירת הכנסה פאסיבית קבועה. ענף הנדל"ן בישראל ובעולם נשען על עיקרון כלכלי פשוט שאחראי על ההצלחה והצמיחה הכמעט אבסולוטיות בענף, עיקרון הביקוש וההיצע. ככל שההיצע יהיה גדול יותר ביחס לביקוש – מחיר המוצר יצנח, בעוד שהיצע מוגבל וביקוש גבוה יביאו לנסיקת מחירים, עד לניתוק מוחלט מערכם הכלכלי, תופעה המכונה גם: בועה. בענף הנדל"ן הפער בין הביקוש להיצע הולך וגדל, כאשר הביקוש עולה כתוצאה מגידול בהיקף האוכלוסייה בעולם: מערכות בריאות מתקדמות שמביאות לעלייה בתוחלת החיים, הגברת הילודה, עליה באחוז הגירושין שמביאה לפיצול יחידות משפחתיות לשתי יחידות דיור. זאת לצד היצע שנותר מוגבל, בעיקר משום שהיצע הקרקעות, המהוות את חומר הגלם לנדל"ן מוגבל. היצע הקרקעות המוגבל לצד הגידול באוכלוסייה ובצרכי הנדל"ן שלה, יוצר משוואה חד כיוונית, שעל פי תחזיות והערכת מומחים רבים, מנציחה את המשך עליית מחירי הנדל"ן בעולם, לטווח הארוך.
הבחירה להשקיע בנדל"ן בחו"ל בכלל, ובאנגליה בפרט, היא תובנה של משקיעים, שבמאה העשרים ואחת העולם הוא גלובלי, ומגבלות גיאוגרפיות אינן מהוות עוד חסם בדרך לבחירת האפיק האופטימלי לעשיית הון. באמצעות ניתוח נכון של אפשרויות ונתונים, וניצול הטבות ויתרונות שמעניקה ממשלת אנגליה למשקיעים זרים, ניתן להגדיל באופן ניכר את אחוזי התשואה הממוצעים בגין השקעה דומה בישראל, ולהנות ממגוון אפיקי השקעה ואפשרויות, להתאמה אישית בהתאם לצרכי המשקיע, ההון והיעדים אליהם הוא חותר. יחד עם זאת, השקעות נדל"ן באנגליה אינם מוצר מדף, ותכנון של השקעה כזאת מחייב היכרות עם השוק המקומי, חקיקה ותקנות נדל"ן, מיסוי ומאפיינים נוספים.
השקעת נדל"ן בחו"ל תתבסס על מספר עקרונות מובילים:
-חוסן כלכלי וצמיחה של מדינת היעד
-בחינת התנהגות השוק והכלכלה המקומית בעתות משבר
-ניתוח שוק: עלויות רכישת נדל"ן אל מול עלויות שכירות מקומית
-מיסוי נדל"ן החל על משקיעים
-השוואה בין תחזיות צמיחה ותשואה ביחס להשקעות נדל"ן מקומיות.
אנגליה- כלכלה מקומית, נתונים וצמיחה
בבחינת אפשרויות השקעות נדל"ן באנגליה, נבחן את הממלכה הבריטית וחוסנה הכלכלי, לאורך העשור האחרון, בדגש על התנהגות ענף הנדל"ן ותקופות משבר. אנגליה היא בין המדינות החזקות והיציבות באירופה, אשר פרישתה מן האיחוד האירופי בשנת 2020, היוותה עדות לחוזקה הכלכלי וחוסר התלות שלה, ונשענה על היקף סחר עצמאי, ייצוא, ותיירות, אשר העניקו לה מעמד וחוסן כלכלי של מעצמה מובילה באירופה. לאורך העשור האחרון הציגה הממלכה הבריטית נתונים מרשימים, צמיחה כלכלית העומדת על 6%-8% בשנה, שהשפיעו גם על ענף הנדל"ן, שמלבד מכה קלה בכנף שחטף בשנת 2021, במשבר הקורונה העולמי, הוסיף לנסוק ולהציג נתוני צמיחה ממוצעים של כ-12% בשנה.
בין היתרונות הבולטים שהפכו את אנגליה ליעד פופולרי עבור משקיעים זרים:
חוסן כלכלי
כאמור, אנגליה מציגה צמיחה עקבית וחוסן כלכלי הניכר גם בתקופות של משברים כלכליים עולמיים, ומהווה יעד בטוח למשקיעים.
נגישות- גם השקעה מעבר לים חשוב לנהל באחריות, לבחון בעיניים ביקורתיות, בסיור פיזי בנכס ובסביבה ולא בהסתמך על פרסומים וקטלוגים. אנגליה מצויה במרחק כ-5 שעות טיסה מישראל בלבד, השפה המדוברת בה היא אנגלית- שפה בינלאומית השגורה בפי המשקיעים הישראלים, מה שמקל על ההגעה, ההתנהלות והגישה למידע הרב הנדרש.
תיירות
אנגליה היא אחת מן המדינות המתויירות בעולם, מה שמחזק את כלכלת המדינה, ומספק למשקיעים מגוון אפיקי השקעה בנדל"ן.
אקדמיה
אנגליה היא ביתם של כמה מן המוסדות האקדמיים המובילים בעולם, המושכים אליהם סטודנטים ממעמד סוציואקונומי גבוה, ממגוון מדינות ברחבי אירופה ומן העולם כולו. היקף גדול של סטודנטים יוצר ביקוש ליחידות דיור קטנות ומחירי שכירות גבוהים ויציבים בערי האקדמיה. נכסים אלו נבנים בבניה מהירה ובסטנדרטים שאינם יוקרתיים, נמכרים בעלות נמוכה יחסית, ומספקים תשואות גבוהות, שוכרים יציבים לתקופות של 3-4 שנים בממוצע וגידול בביקוש שעולה מדי שנה.
תנאי מימון
השקעות נדל"ן ברובן מבוססות על שילוב בין הון עצמי למימון חיצוני, כאשר הבנקים בישראל אינם מעניקים משכנתאות לטובת השקעות נדל"ן בחו"ל, בנכסים אותם הם אינם יכולים למשכן לטובתם כערובה להלוואה. גם קבלת מימון במדינה זרה אינו הליך קל ולרוב בלתי אפשרי, אולם מדיניות של עידוד השקעות באנגליה מעמידה בפני משקיעים זרים (ישראלים) מגוון אפשרויות מימון מגופים פיננסיים מקומיים, בהיקף של עד 70% משווי הנכס ובתנאי החזר נוחים ומשתלמים.
מדיניות מיסוי
ממשלת אנגליה נוהגת באסטרטגיה התומכת בהזרמת כסף זר למדינה בדרך קבע, באמצעות מדיניות מס מקלה והטבות מס למשקיעים זרים. למשקיעים זרים במדינה חשוב ומומלץ להסתייע ביועץ מס מקומי לתכנון מוקדם ולמיצוי הקלות והטבות המס.
יתרונות אלו, לצד מאפיינים אחרים יצרו שוק נדל"ן המעניק למשקיעים הזרים מגוון אפשרויות ומסלולי השקעה נגישים, ואחוזי תשואה גבוהים ביחס להשקעות סולידיות אחרות וביחס להשקעות הנדל"ן בישראל.
חשוב לציין:
אפיק נוסף ומבטיח להשקעות נדל"ן באנגליה הוא אפיק הנדל"ן המסחרי, המציע מגוון אפשרויות השקעה בנכסים מסחריים, באזורי תיירות ובאזורי המסחר והתעשייה, במחוזות שונים.
הדיווח על עסקאות הנדל"ן באנגליה וההכנסות בגינן כולל אפשרות לדיווח על הוצאות מוכרות, דוגמת: עלויות משפטיות, דמי ניהול ואחזקת נכס, שיפוצים, ביטוח למבנה, שכר טרחה לרואה חשבון והוצאות נוספות, המופחתות ממחיר הנכס לצרכי תחשיב המס.
תכנון נכון של השקעת נדל"ן מתבסס בראש ובראשונה על בחירת מיקום, וגם באנגליה ניתן למצוא פערים בעלויות הנכס, בדמי השכירות ובתשואה הכוללת בין ערים ואזורים שונים. חברת SDB מעמידה לרשות לקוחותיה מגוון נכסים להשקעה, באזורים שונים באנגליה. הנכסים מאותרים במיומנות ובאחריות על ידי צוותי החברה, המשלבים בין מומחי נדל"ן ופיננסיים מקומיים המביא היכרות מעמיקה עם מאפייני השוק המקומי באנגליה ואזורי הביקוש. לצד המומחים המקומיים פועל צוות ישראלי מקצועי ומיומן, המכיר את ציבור המשקיעים הישראלים וצרכיהם, ומספק מעטפת שירותים וליווי אישי, בדרך ליצירת אפיק השקעות בעל פוטנציאל צמיחה גבוה וסיכון מופחת.
